Verhuurhypotheek:

Overweeg je om een woning te kopen voor de verhuur? Of om je huidige woning aan te houden voor verhuur als je een nieuwe woning hebt gekocht? Dat wordt door veel mensen gezien als een goede investering van je vermogen. Het is mogelijk om zo’n beleggingspand te financieren met een hypotheek. Hiervoor sluit je een speciale verhuurhypotheek af. Met een reguliere hypotheek mag je als eigenaar namelijk alleen zelf in de woning wonen. Voor een hypotheek voor een beleggingspand gelden andere regels. Wat is er mogelijk voor een hypotheek voor verhuur en hoe werkt het?

Eerst leggen we nog even uit wat een verhuurhypotheek precies inhoudt. Een hypotheek voor verhuur is iets anders is dan een beleggingshypotheek. Een beleggingshypotheek is in feite een reguliere hypotheek voor een woonhuis, waarbij je als eigenaar zelf in de woning dient te wonen. Hierbij bouw je via beleggingen vermogen op om je hypotheek af te lossen. 

Bij een verhuurhypotheek, ook wel een investeringshypotheek genoemd of een hypotheek voor beleggingspanden, financier je een beleggingspand: een woning die je verhuurt aan derden (bijvoorbeeld aan studenten, expats of young professionals). Hierbij ontvang je maandelijks huurinkomsten en hoop je op een stijging van de vastgoedwaarde.

Met de lage spaarrente en de grote vraag naar woningen wordt een beleggingspand gezien als een goede investering. Hoewel er vele redenen zijn om een woning voor de verhuur te kopen, zien onze verhuurhypotheek-adviseurs bij klanten vaak één van de volgende redenen om een tweede woning voor verhuur te financieren:

• als aanvulling op pensioen als ZZP’er of ondernemer
• extra inkomen naast je salaris 
• minder te kunnen werken
• vermogen opbouwen voor latere generaties
• woonruimte kopen voor een (studerend) kind
• huis kopen van of voor ouders en terug huren

Investeren in een beleggingspand is al lang niet meer iets dat alleen huisjesmelkers doen. Tegenwoordig zijn er veel particuliere verhuurders die één of enkele buy-to-let-panden bezitten, gefinancierd middels een verhuurhypotheek. Een woning of appartement voor de verhuur wordt door veel mensen namelijk gezien als een goede investering. Op de huidige huizenmarkt is er veel vraag naar koopwoningen én huurwoningen. Het aanbod is krap, waardoor het voor veel mensen lastig is om een geschikte woning te vinden. Hierdoor stijgen de prijzen voor koopwoningen en verhuurwoningen snel. Dat maakt een beleggingspand een slimme en rendabele investering. Vooral omdat je het kunt financieren met een hypotheek voor verhuur en de koopsom niet met eigen geld hoeft te betalen.

Een nadeel voor particuliere beleggers is dat de overheid het steeds lastiger maakt om beleggingspanden te kopen. Zo is de overdrachtsbelasting voor beleggers in 2021 verhoogd van 2% naar 8% en betalen ze in 2023 zelfs 10,4%. Ook voeren steeds meer steden en gemeenten een ‘zelfwoonplicht’ in voor huizen tot een bepaalde WOZ-waarde. Met deze opkoopbescherming is het voor huizenkopers verplicht om een woning zelf te bewonen en mag het huis niet worden verhuurd.

Hierbij worden enkele uitzonderingen gemaakt. Zo mag je een huis vaak wel verhuren aan directe familieleden. Of tijdelijk, als je voor bepaalde tijd naar het buitenland gaat. Ook woningen die verbonden zijn aan een bedrijfsruimte, kantoor of winkel mogen worden verhuurd. 

Deze maatregelen moeten ervoor zorgen dat er minder woningen worden opgekocht door beleggers die ze voor hoge prijzen verhuren. Zo wil de overheid starters en mensen met een middeninkomen meer kans geven op een koophuis.

Als het je lukt om een beleggingspand voor verhuur te kopen, kun je bij de meeste hypotheekverstrekkers voor particulieren tot vijf panden een verhuurhypotheek afsluiten. Heb je meer beleggingspanden, dan word je gezien als een ervaren vastgoedbelegger en heb je een hypotheek nodig voor professionele beleggers die investeren in vastgoed.

Wil je een nieuw huis kopen en je oude huis verhuren? Dan kun je de hypotheek van je huidige woning omzetten in een verhuurhypotheek. Zo'n hypothecaire lening wordt ook wel een keep-to-let hypotheek genoemd. Helaas is omzetten hier een misleidende term: om je huis te verhuren heb je een nieuwe (verhuurders) hypotheek nodig.

Het is zeker verstandig om in bovenstaande situatie daadwerkelijk een verhuurhypotheek af te sluiten voor je oude woning. In de hypotheekvoorwaarden van reguliere hypotheken staat namelijk dat je toestemming nodig hebt van jouw hypotheekverstrekker voor de verhuur van een woning. 

Wil jij jouw woning verhuren zonder toestemming van de bank? Daar kleven flinke risico's aan! Komt de bank erachter dat jouw oude woning nu een beleggingspand is, dan kunnen ze jouw hypotheek volledig opeisen of de woning zonder tussenkomst van de rechter verkopen.

Bij een hypotheek voor het verhuren van je huis betaal je een hogere hypotheekrente dan voor bij reguliere hypotheek voor een eigen woning. Een hypotheekverstrekker loopt namelijk meer risico met een hypotheek voor de verhuur. Bijvoorbeeld als jouw beleggingspand tijdelijk leeg staat en je geen huurinkomsten ontvangt. Ook brengt een woning die (per executie) wordt verkocht met huurders erin minder op dan een woning zonder huurders, in het geval je de woning helemaal niet meer kunt betalen. Vanwege deze risico’s betaal je bij een verhuurhypotheek meer hypotheekrente; een zogenaamde renteopslag op de actuele rente. Momenteel bedraagt die ongeveer 1%. Dit zorgt voor hogere maandlasten.

Naast de renteopslag die je betaalt bij een verhuurhypotheek, is het goed om te weten dat je de hypotheekrente voor een beleggingspand niet kunt aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting. Waar een woning voor eigen gebruik in box 1 valt, valt een beleggingspand in box 3. Alleen voor een hoofdwoning onder box 1 heb je recht op hypotheekrenteaftrek. 

Ook heb je voor een verhuurders hypotheek meer eigen geld nodig dan voor een reguliere hypotheek. Een hypotheek voor de verhuur van een woning kun je afsluiten tot 90% van de woningwaarde financieren. Bij de meeste hypotheekverstrekkers bedraagt een verhuurhypotheek maximaal 80%. Hierbij wordt uitgegaan van de marktwaarde in verhuurde staat. Omdat huurders huurbescherming genieten (en de woning niet zomaar hoeven te verlaten bij verkoop), is de waarde van een woning in verhuurde staat lager dan die van een leegstaand huis. Hoe hoog de waarde is van jouw woning in verhuurde staat, bepaalt een taxateur.

Van deze woningwaarde in verhuurde staat mag je bij veel banken tot 50% aflossingsvrij financieren. Zo houd je de maandlasten van je verhuurhypotheek laag, ondanks de renteopslag die je betaalt bij een hypotheek voor verhuur. Hoeveel je aflossingsvrij kunt financieren wisselt per geldverstrekker. Onze hypotheekadviseurs kijken graag met je mee om de best passende aanbieder te vinden.

Omdat beleggingspanden de laatste jaren steeds populairder zijn geworden bij particulieren, kun je tegenwoordig bij veel geldverstrekkers terecht voor een verhuurhypotheek. Denk aan de grote banken en een aantal andere vastgoedpartijen. Onder andere: ABN AMRO, ING, Lloyds Bank, Rabobank, Woonfonds, Nationale Nederlanden, Handelsbanken, Domivest, Dynamic Credit, Nestr, De Nederlandse, NIBC en RNHB.

Voor het berekenen van een tweede hypotheek voor verhuur zijn meerdere dingen van belang: de woningwaarde in verhuurde staat, de inkomsten uit de verhuur en jouw inkomen. Dat maakt het berekenen van een maximale verhuurhypotheek complexer dan het berekenen van een reguliere hypotheek. Wil je weten wat je kunt lenen en wat het rendement is (bruto, netto en na financiering)? Onze hypotheekadviseurs helpen je graag met een berekening op maat, zolang je maximaal vier beleggingspanden wilt financieren met je verhuurhypotheek.

Ook is het soms mogelijk om de overwaarde op je eigen hoofdwoning te gebruiken om een beleggingspand te kopen. Voor jouw eigen woning kun je tot 100% van de marktwaarde lenen. Het inzetten van overwaarde kan worden gecombineerd met een verhuurhypotheek. 

Wil jij de hypotheek van je huidige woning omzetten naar een verhuurhypotheek of een verhuurders hypotheek afsluiten voor je nieuwe beleggingspand? Onze hypotheekadviseurs kijken graag met je mee bij vastgoedfinancieringen tot 5 panden. We berekenen jouw maximale hypotheek voor verhuur en vergelijken welke hypotheekverstrekker de beste verhuurhypotheek heeft voor jouw situatie.