Huizenmarkt 2023

Overweeg jij om dit jaar je eerste huis te kopen of te verhuizen naar een nieuw koophuis? Dan is het verstandig om je te verdiepen in de huizenmarkt van 2023. Na een jarenlange gekte en torenhoge huizenprijzen lijkt er nu sprake te zijn van het afkoelen van de woningmarkt. Je vraagt je misschien af hoe de huizenmarkt ervoor staat en wat de voorspellingen zijn. Goed dus om iets te lezen over het huizenmarkt nieuws en uit te zoeken hoe de verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen in 2023 eruit ziet. Dat vertellen we je in dit artikel.

Sinds halverwege 2022 is de huizenmarkt aan het afkoelen. De prijsstijgingen vlakken af en er komen meer woningen in de verkoop. Desondanks staan er historisch gezien nog steeds weinig woningen te koop en worden woningen snel verkocht. Dat impliceert dat er nog altijd veel vraag is naar koophuizen. We lichten dit toe met voorspellingen, kwartaalberichten en overzichten van de huizenmarkt van Hypotheken Data Netwerk, Rabobank, NVM,  het Kadaster, CBS en ABN Amro.

De afgelopen jaren schoten de huizenprijzen door het dak en was overbieden om een huis te kopen eerder regel dan uitzondering. Ook zijn de huizenprijzen in de eerste helft van 2022 nog hard gestegen op de woningmarkt, met zo'n 10% ten opzichte van een jaar eerder. 

Ondanks deze hoge huizenprijzen is er ook goed nieuws voor kopers. De gemiddelde verkoopprijs is aan het dalen: in Q2 2023 bedroeg die 448.000 euro, in Q3 werd een huis gemiddeld voor 425.000 euro verkocht.

De prognose van de woningmarkt is dat de prijsstijging verder afvlakt in 2023. Vanwege de hogere stijging in de eerste helft van 2022 is de verwachting dat koophuizen aan het eind van dit jaar zo'n 15 procent duurder zijn dan vorig jaar. Voor 2023 gaan de experts uit van een (gemiddelde) lichte stijging van de huizenprijzen, namelijk zo'n 3 procent. 

Deze daling van de huizenprijzen hangt samen met de hogere hypotheekrentes, sterke inflatie en energiecrisis. 

• Hoewel de Nederlandse economie in Q2 van 2022 hard is gegroeid en veel mensen een baan hebben, loopt de werkloosheid waarschijnlijk iets op. 
• Door de hogere hypotheekrentes kunnen mensen minder lenen voor hun maximale hypotheek.
• De duurder wordende boodschappen, snel gestegen energieprijzen en onzekerheid over lasten in de toekomst zorgen voor een negatief vertrouwen in de woningmarkt. 

Samen zorgt dat ervoor dat er minder mensen op zoek gaan naar een (nieuwe) koopwoning. Voor huizenzoekers is dat goed nieuws: als koper heb je minder concurrentie en hoef je minder te overbieden. In sommige gemeentes is zelfs al een prijsdaling op de woningmarkt waargenomen.

Tegelijkertijd staan er meer woningen te koop op de huizenmarkt van 2023. Ten opzichte van een jaar eerder was er in Q2 zo'n 55% meer aanbod. Dat komt wellicht deels doordat mensen die doorstromen naar een nieuwbouwwoning, hun huidige woning eerder te koop zetten uit angst dat het niet lukt om het huis te verkopen. 

Ook is het mogelijk dat de verkoopstrategie op de woningmarkt aan het omslaan is. Waar doorstromers de laatste jaren eerst een nieuwe woning kochten voordat ze hun oude woning verkochten, willen ze nu liever eerst hun oude woning verkopen. Dat maakt een einde aan de eerst kopen, dan verkopen strategie. Je wilt als verkoper tenslotte niet met twee huizen en dubbele woonlasten komen te zitten. 

Gelukkig nam de overheid maatregelen om investeerders zoveel mogelijk te ontmoedigen. Zo betalen beleggers in 2023 10,4% overdrachtsbelasting. Ook voeren sommige gemeenten een zelfwoonplicht in; dat houdt in dat huizen tot een bepaalde prijs alleen gekocht mogen worden door mensen die er zelf gaan wonen. Samen met de gestegen hypotheekrente maakt dat de huizenmarkt van 2023 minder interessant voor beleggers. 

Hoewel het bericht dat de huizenmarkt afkoelt gunstig is voor kopers, is het woningtekort van de laatste jaren niet opeens opgelost. De huizenmarkt is jarenlang overspannen geweest, met te weinig aanbod geweest en heel veel potentiële kopers.

• Doordat er tijdens de vorige crisis weinig woningen zijn gebouwd en  nieuwbouw de laatste jaren niet opschoot vanwege de stikstofcrisis, is er een tekort aan koopwoningen.
• Ook kwamen er steeds meer potentiële kopers, doordat economische voorspoed, hoge huurprijzen en een historisch lage hypotheekrente.

Deze woningschaarste is niet zomaar weggewerkt. De vraag blijft hoog en het aanbod (relatief) laag. Hierdoor blijven de woningmarkt prijzen waarschijnlijk voorlopig nog hoog.

Ondanks deze schaarste zien we dat overbieden op een woning aan het afnemen is op de huizenmarkt. Vaak is het op de huizenmarkt van 2023 niet meer nodig om te overbieden om een woning te kopen of is het bedrag dat je moet overbieden veel lager dan voorheen. Dat is een groot verschil ten opzichte van begin 2022. Toen was (extreem) overbieden eerder regel dan uitzondering en werd 80% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. 

Dat is goed nieuws, vooral voor starters. Want nu er minder wordt overboden, heb je minder eigen geld nodig om een woning te kopen. Je mag namelijk maximaal 100% van woningwaarde lenen voor een hypotheek. Heb je overboden en is de koopsom hoger dan de taxatiewaarde? Dan moet je het verschil betalen met eigen geld (spaargeld of overwaarde). Ook alle bijkomende kosten, zoals hypotheekadvies, notariskosten en makelaarskosten, moet je betalen uit eigen middelen.

In de eerste helft van 2022 brachten kopers veel eigen geld in bij het kopen van een huis. Vorig jaar (2021) namen kopers gemiddeld 41.500 euro aan eigen geld mee. Dat maakte het voor starters lastig om in te stappen op de huizenmarkt. Dat er nu minder vaak en hoog wordt overboden, kan ervoor zorgen dat starters meer kans krijgen om een woning te kopen op de woningmarkt van 2023.

Heb jij een populaire woning op het oog? Dan kan het ook op de huizenmarkt van 2023 nodig zijn om te overbieden. In dat geval heb je meer eigen geld nodig. Alles wat je boven de woningwaarde biedt, mag je namelijk niet mee financieren met de hypotheek. Zie het rekenvoorbeeld hieronder:

• Vraagprijs: 425.000 euro
• Koopsom: 460.000 euro
• Taxatiewaarde: 440.000 euro
• Zelf (extra) inleggen: 20.000 euro > het verschil tussen koopsom en taxatiewaarde

Let op: dit rekenvoorbeeld bevat alleen de benodigde eigen middelen vanwege overbieden. Kosten koper en andere bijkomende kosten zijn hierin niet meegenomen.

Met de hoge inflatie van de huizenprijzen vragen veel mensen zich al jaren af wanneer de huizenmarkt in stort. Vooral nu de huizenprijs ontwikkeling stagneert en de hypotheekrente steeds verder oploopt. Aangezien er nog steeds een beperkt aanbod aan woningen is en meer dan genoeg potentiële kopers, verwachten de experts geen crash van de woningmarkt op korte termijn. 

Wat is in dat geval verstandig om te doen: nu een huis kopen of wachten? De hypotheekrente is nog relatief laag, het aanbod aan koophuizen neemt toe en er is sprake van afvlakkende of zelfs dalende huizenprijzen (afhankelijk van de gemeente). Er is dus meer ruimte op de huizenmarkt van 2023 en dat maakt dit een goed moment om een woning te kopen. 

Desondanks is een gezonde balans tussen vraag en aanbod nog steeds ver te zoeken op de huizenmarkt van 2023. Daarom blijft het belangrijk dat jij je als koper goed voorbereid op de huizenjacht. Daarmee vergroot jij jouw kans op succes én op een goede huizenprijs. Met de volgende drie tips lukt het jou zeker om een woning te bemachtigen:

• Aankoopmakelaar: schakel een aankoopmakelaar in. Een makelaar heeft kennis van de lokale huizenmarkt, weet eerder welke huizen er te koop komen en adviseert je tijdens het (over)bieden over een reëel bod. Het geeft je een voorsprong op andere kopers en kan je net dat zetje geven waardoor je het huis wel krijgt. Hanno helpt je graag bij het kiezen van een goede aankoopmakelaar.
• Openingsbod bepalen: denk goed na over je openingsbod. Bied je te laag, dan neemt de verkoper jouw bod niet serieus. Maar als je tienduizenden euro’s boven de vraagprijs biedt, betaal je straks teveel. 
  
• HypotheekBelofte: maak jouw bod aantrekkelijk voor de verkoper door te bieden met goede voorwaarden. Met de Hanno HypotheekBelofte verklaren onze hypotheekadviseurs tot welk bedrag je een hypotheek kunt afsluiten. Soms is het zelfs mogelijk om veilig te bieden zonder financieringsvoorbehoud. Daarmee geef je de verkoper zekerheid dat je de woning kunt betalen. Vraag 'm gratis aan bij één van onze hypotheekadviseurs.

Zo, nu ben je op de hoogte van het laatste woningmarkt nieuws. Heb je vragen of wil je weten hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning? De hypotheekadviseurs van Hanno kijken graag met je mee.