Erfpacht: wat is het en hoe werkt het?

Je hebt een leuk huis gezien in de buurt waar je graag wilt wonen. Omdat er erfpacht op zit heeft de woning een relatief lage prijs! De erfpachtcanon loopt tot 2040, nog ruim 20 jaar. Daar hoef je nu niks mee te doen, toch? Maar het is goed om te weten wat erfpacht precies is en welke invloed het heeft op je hypotheek. Dat lees je in dit artikel over erfpacht.

In Nederland staan veel huizen niet op eigen grond, maar op grond met erfpacht. Als jij zo'n woning koopt is de grond niet van jou. Jij krijgt dan het recht van erfpacht: het recht om de grond te huren van de eigenaar. De vergoeding die je hiervoor betaalt heet erfpachtcanon. 

Erfpachtgrond kan in handen zijn van de gemeente. Dit noemen we gemeentelijke erfpacht. Is de grond niet van de gemeente, maar van een kerk, waterschap, vastgoedeigenaar of Vereniging van Eigenaren? Dan is er sprake van particuliere erfpacht.

Voor het gebruik van de erfpachtgrond betaal jij een jaarlijkse vergoeding. Het bedrag dat jij betaalt is afhankelijk van de waarde van de grond en rente die de verpachter berekent. De erfpachtcanon wordt om de 10 jaar herzien.

Ook kan de erfpacht voor langere tijd worden afgekocht. Vaak gaat het om een periode van 50 jaar. Het is soms ook mogelijk om de erfpacht voor altijd af te kopen. Dat heet eeuwigdurende erfpacht. Je betaalt de waarde van de grond dan in één keer af. 

Als jouw erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, is het vaak ook mogelijk om de erfpachtgrond te kopen

Als je overweegt om een huis te kopen met erfpacht kan je jouw notaris, makelaar of taxateur gratis de erfpachtcanon akte laten opvragen bij het Kadaster. Zo kan je precies zien wat er is afgesproken over erfpacht.

Naast het checken van de erfpachtcanon akte, is het goed om je bewust te zijn van de voor- en nadelen van een huis kopen met erfpacht.

• Huizen op erfpachtgrond zijn goedkoper. Je hoeft tenslotte niet voor de grond te betalen. Dat kan ervoor zorgen dat jij tóch in die leuke buurt of dat grote huis kunt wonen.
  
• Erfpacht is aftrekbaar van de belasting. Je mag de canon erfpacht aftrekken van jouw belastbaar inkomen. Hierdoor betaal je minder belasting.

• Erfpachtcanon betalen. Je moet natuurlijk wél erfpachtcanon betalen. Standaard betaal je per jaar zo'n 5% van de grondwaarde aan erfpacht. Dit mag je maandelijks betalen, maar kost je toch al snel een paar honderd euro per maand.
• Erfpachtcanon kan stijgen. Als jouw erfpachtperiode afloopt kan de erfpacht omhoog gaan. Stijgt de grondwaarde, dan stijgt jouw erfpacht ook. Hierdoor zijn jouw kosten in de toekomst niet zeker. In het ergste geval stijgen deze zo dat jij de maandlasten niet meer kunt betalen. 
  
• Erfpacht op lange termijn duurder. Ondanks de lagere koopprijs van een huis op erfpachtgrond is het op de lange termijn vaak duurder. Omdat je elk jaar moet betalen dus, en omdat de prijs van jouw erfpachtcanon op kan lopen. 
  
• Erfpacht heeft invloed op je hypotheek. Het erfpachtcanon zorgt voor hogere maandlasten, waardoor je minder kunt lenen voor je hypotheek. Ook is het lastiger een hypotheek met erfpacht af te sluiten tegen het einde van de erfpachtperiode.

Erfpacht heeft invloed op jouw hypotheek. Jij hebt namelijk meer vaste lasten én onzekerheid over de kosten in de toekomst. Dit zorgt ervoor dat je:

• minder kan lenen als je jaarlijks erfpachtcanon betaalt. De geldverstrekker neemt dit bedrag mee in het berekenen van de maximale hypotheek.
  
• moeilijker een hypotheek kunt afsluiten als het einde van jouw erfpachtperiode in zicht is. Omdat de kans bestaat dat jij je maandlasten niet meer kunt betalen als je canon omhoog gaat.

Bij particuliere erfpacht behoort de grond niet toe aan een gemeente, maar aan een particuliere partij. Zoals vastgoedeigenaren, kerken of de Vereniging van Eigenaren van jouw appartement. In dat geval is het nog lastiger om een hypotheek te krijgen. Omdat er nog meer onzekerheden zijn dan bij gemeentelijke erfpacht.

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek met erfpacht moet een particulier erfpachtcontract aan strenge voorwaarden voldoen. Kijk er daarom naar met een expert. Je wilt natuurlijk geen huis kopen waar je geen hypotheek voor krijgt én dat lastig door te verkopen is.

Het kan dus interessant zijn om de erfpacht voor altijd af te kopen. Je betaalt de afkoopsom dan in één keer af. Daarna hoef jij nooit meer erfpachtcanon te betalen. De afkoopsom erfpacht is alleen niet fiscaal aftrekbaar. 

Woon je in een huis met erfpacht in Utrecht of Amsterdam? Dan heb je een voorstel ontvangen van de gemeente om jouw erfpacht eeuwigdurend af te kopen. 

De afkoopsom erfpacht kan behoorlijk hoog zijn. Je kunt dit betalen met spaargeld, of door het bedrag mee te financieren met je hypotheek. Hiervoor moet je overwaarde hebben op je huis. 

Wil jij jouw erfpacht afkoopsom financieren via je hypotheek? Onze hypotheekadviseurs helpen je hier graag mee. 

LET OP: wij zijn hypotheekadviseurs en kunnen je helpen met het financieren van de afkoopsom via de hypotheek. Wij adviseren niet over het wel of niet afkopen van de erfpacht.