Bieden op een huis: hoe werkt dat?

Wil jij de slag slaan nu de huizenmarkt is afgekoeld en heb je een woning gevonden die aan je wensen voldoet? Dan is het tijd om te bieden, spannend! Bieden op een huis is lastiger dan je misschien denkt. Zo zijn er verschillende typen biedingen en is de kans nog steeds aanwezig dat je concurrentie hebt. Welke regels zijn er en welke tactiek bieden huis kun je het beste volgen? Hoe je dat doet, bieden op een huis in 2023, vertellen wij je in dit artikel.

Een bod doen op een huis, hoe werkt dat? De ‘normale’ manier van bieden op een huis werkt zo: als je een bod wilt uitbrengen op een huis neem je contact op met de verkoper of verkoopmakelaar. Je kunt een huis kopen zonder makelaar, of mét een aankoopmakelaar. Om misverstanden te voorkomen is het goed om je bod altijd schriftelijk te bevestigen. 

Hoe hoog moet je openingsbod zijn? Kun je een bod doen onder de vraagprijs? Wanneer moet je de vraagprijs bieden? Of hoeveel moet je boven de vraagprijs bieden? Er hangt veel af van je openingsbod. Je wilt niet teveel betalen, maar toch een serieus bod doen zodat de verkoper met jou in onderhandeling gaat. 

Ga je bieden op een huis, dan kun je jouw openingsbod bepalen aan de hand van een aantal punten:

• Woningwaarde: hoeveel is de woning waard? Je kunt de WOZ-waarde opvragen, maar de marktwaarde en koopprijs liggen vaak een stuk hoger dan de WOZ-waarde. Kijk daarom ook naar vraagprijs van vergelijkbare woningen of vraag jouw makelaar om verkoopprijzen van huizen uit dezelfde buurt.
  
• Maximale hypotheek: hoeveel mag je lenen? Bereken altijd eerst je maximale hypotheek en maandlasten. Kun jij de vraagprijs nét betalen? Maak je eerste bod dan niet te hoog.
  
• Populariteit: hoeveel concurrentie heb je? Zijn er veel geïnteresseerden? Bied dan niet te laag, want dan gaat de verkoper waarschijnlijk niet met jou in onderhandeling.
  
• Verkooptijd: hoe lang staat het huis al te koop? Na een paar weken kun je beginnen met een lager bod. Maar als het huis pas sinds gisteren op Funda staat, maak je geen kans als je onder de vraagprijs biedt. 
  

Niet alleen de hoogte van je bod, maar ook de ontbindende voorwaarden zijn belangrijk bij bieden op een huis. Je maakt deze voorwaarden huis kopen kenbaar als je jouw bod uitbrengt. De twee bekendste voorwaarden huis kopen zijn:

• Voorbehoud van financiering: je hoeft het huis dan niet te kopen als je de hypotheek niet rond krijgt. Verkopers hebben daarom liever een bod zonder voorbehoud van financiering, omdat hun huis dan direct is verkocht. Je moet dan zeker weten dat je een hypotheek kunt krijgen, anders betaal je een boete van 10% van de koopsom. Met onze HypotheekBelofte bied je veilig zonder voorbehoud van financiering. Je weet dan dat jij jouw hypotheek echt kunt afsluiten. Dat geeft je een groot voordeel ten opzichte van je concurrenten. 
• Voorbehoud van bouwkundige keuring: bied je onder voorbehoud van bouwtechnische keuring, dan hoef je het huis niet te kopen als het in slechtere staat is dan je dacht. Of je kunt opnieuw onderhandelen over de vraagprijs. De voorwaarden hiervoor bepaal je zelf. 

Je hebt je openingsbod gedaan, wat nu? Is het huis dan onder bod? Nee, nog niet. Pas als de verkoper een tegenbod doet ben je in onderhandeling. Eerder niet. Nog beter is het natuurlijk als jouw bod direct wordt geaccepteerd, maar meestal wordt er een paar dagen druk onderhandeld. Zijn jullie het eens over de prijs en de voorwaarden? Fantastisch, dan is het huis van jou.

Bij ieder nieuw bod op een huis dat je doet, vervalt je oude bod. Jij kunt altijd hoger of lager bieden of je bod intrekken. Dat mag de verkoper ook. Bijvoorbeeld als hij jouw biedingen te laag vindt of hij een hoger bod ontvangt van iemand anders. De verkoper mag namelijk met meerdere partijen tegelijk onderhandelen. Wat hij niet mag doen is jullie tegen elkaar laten opbieden.

Oké, tot zover de ‘normale’ manier om te bieden op een huis. Door de krappe huizenmarkt, met weinig aanbod en veel potentiële kopers, is bieden op een huis lange heel anders gegaan. Dat geldt nog steeds voor de populaire huizen. Zijn er veel geïnteresseerden, dan wordt het huis vaak verkocht via de verkoopstrategie 'verkoop bij inschrijving'. 

Bij bieden op een huis via inschrijving moet je jouw maximale bod indienen voor een bepaald tijdstip, samen met alle andere geïnteresseerden. Zijn er meerdere partijen die de vraagprijs willen betalen, dan is er vaak een tweede biedingsronde. Heb jij het beste bod gedaan? Fantastisch, dan wil de verkoper waarschijnlijk als eerste met jou in onderhandeling. 

Bieden op een huis via inschrijving is ontzettend spannend, want je hebt geen idee welk bod je concurrenten neerleggen. Het is daardoor lastig om in te schatten hoe hoog je moet bieden, en kan ervoor zorgen dat je veel meer biedt dan je anders zou doen. Dat maakt inschrijving huis bieden niet alleen zenuwslopend, maar ook prijsopdrijvend. 

Moet jij bieden bij inschrijving? Laat je niet gek maken en bepaal vooraf je uiterste bod, op basis van je maximale hypotheek. Misschien is het voor jou zelfs mogelijk om zonder financieringsvoorbehoud te bieden met onze HypotheekBelofte. Bespreek jouw situatie altijd vóór je biedt met een hypotheekadviseur in een gratis oriëntatiegesprek.

Vanwege verkoop bij inschrijving komt het nog steeds voor dat mensen duizenden euro’s boven de vraagprijs bieden. Hoewel overbieden geen regel meer is anno 2023, gebeurt het in de grote steden en de Randstad nog steeds.

Wil jij over bieden op een huis? Wees je ervan bewust dat je de hypotheek alleen rond krijgt als je genoeg spaargeld hebt. Je mag namelijk maar 100% van de woningwaarde lenen. Die 20.000 euro die je meer hebt betaald voor je droomhuis mag je helaas niet meefinancieren met de hypotheek.

Naast overbieden komt ook blind bieden op een huis wel eens voor. Blind bieden houdt in dat je een bod op een huis doet zonder dat je het hebt bezichtigd. Bijvoorbeeld om andere kopers voor te zijn of omdat je niet meer kunt bezichtigen.

Bied je blind, dan is het slim om te bieden onder voorbehoud van bouwkundige keuring. Zo kun je nog onder de koop uit als het huis in slechte staat is. Wanneer je het huis koopt via een executieverkoop is het niet mogelijk om te bieden met ontbindende voorwaarden. Heb jij het winnende bod bij tijdens een huizenveiling? Dan zit je onherroepelijk aan het huis vast.

Gefeliciteerd, na een pittige onderhandelsessie is jouw bod is geaccepteerd. Tijd om het voorlopig koopcontract te tekenen en een taxatie te regelen. Na het tekenen van de koopakte heb jij als koper nog 3 dagen bedenktijd. Wil je daarna nog van de koop afzien? Dat kan alleen (kosteloos) als de reden hiervoor is opgenomen in de ontbindende voorwaarden. 

Dat was alles wat je moet weten over bieden op een huis. Met deze tips bieden op een huis kun jij bieden als een expert. En check het stappenplan huis kopen om te zien wat de next steps zijn als je bod is geaccepteerd.