Belastingaangifte, eigen woning en hypotheek

Vanaf 1 maart is het weer tijd voor de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Als je een eigen woning en hypotheek hebt, zijn er kosten die je kunt aftrekken van je belastbaar inkomen en kosten die je juist moet optellen bij het doen van je belastingaangifte. Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar bij de belastingaangifte van je eigen woning? En waarover betaal je belasting als huiseigenaar bij het doen van je inkomstenbelasting? Dat lees je in dit artikel.

Heb je afgelopen jaar een eigen woning gekocht, je hypotheek overgesloten of verhoogd? Goed nieuws: de financieringskosten van je eigen woning mag je aftrekken van de inkomstenbelasting. Natuurlijk mag je als je een eigen woning hebt ook elk jaar de hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen.

De volgende kosten van de aankoop van een woning zijn fiscaal aftrekbaar bij de IB-aangifte:

• Hypotheekadvies kosten
• Notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte
• Taxatie kosten (benodigd voor de hypotheekaanvraag)
• NHG kosten
• Boeterente (bij oversluiten)
• Royementskosten voor het doorhalen van de oude hypotheek (bij oversluiten)
• Hypotheekrente
• Erfpachtcanon (periodieke betaling)

Let erop dat je de kosten zelf van een verbouwing of verduurzaming van je eigen woning niet kunt aftrekken van de aangifte inkomstenbelasting (uitzonderingen daargelaten voor rijksmonumentenpanden). De kosten voor het afsluiten van de lening en rente mag je wel aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte. Het maakt hierbij niet uit of de lening een hypotheeklening of een consumptief krediet is. 

Onderstaande kosten die je maakt voor je eigen woning zijn niet fiscaal aftrekbaar bij de belastingaangifte:

• Makelaars kosten bij aankoop en verkoop van een eigen woning
• Overdrachtsbelasting (bij bestaande bouw) en omzetbelasting (bij nieuwbouw)
• Erfpacht afkoopsom 

Heb jij jouw woning verkocht met overwaarde? Dan houd je geld over nadat je hypotheekschuld is afgelost. Dat bedrag is de eigenwoningreserve. 

Indien je binnen drie jaar opnieuw een eigen woning koopt, is jouw nieuwe hypotheek niet volledig aftrekbaar. De hypotheekrente die je mag aftrekken van de aangifte inkomstenbelasting mag niet hoger zijn dan de aankoopprijs van je nieuwe woning min de overwaarde van je oude woning. Daarom zetten de meeste mensen hun overwaarde in voor het kopen van hun nieuwe woning. Doe je dat niet en leen je bij, dan is de hypotheekrente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar. 

• Je hebt jouw woning verkocht met € 50.000 overwaarde
• Je eigenwoningreserve is € 50.000
• Je nieuwe woning heeft € 450.000 gekost
• Je maximale eigenwoningschuld is € 450.000 - € 50.000 = € 400.000 
• Is jouw hypotheek hoger dan € 400.000? Over het bedrag daarboven mag je geen hypotheekrente aftrekken.

Met een eigen woning bouw je vermogen op. Daarom moet jij als huiseigenaar, naast de aftrekbare kosten van een eigen woning, ook een bedrag optellen bij je belastbaar inkomen als je IB-aangifte doet. Dat heet het eigenwoningforfait. 

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. De gemeente stelt jouw WOZ-waarde ieder jaar opnieuw vast.

Let op: bij de belastingaangifte over 2022 (in 2023) gebruik je de WOZ-waarde die je begin 2022 hebt ontvangen en ook het eigenwoningforfait voor de aangifte 2022.

• WOZ-waarde € 0 - € 12.500: 0%
• WOZ-waarde € 12.500 - € 25.000: 0,15%
• WOZ-waarde € 25.000 - € 50.000: 0,25%
• WOZ-waarde € 50.000 - € 75.000: 0,35%
• WOZ-waarde € 75.000 - € 1.130.000: 0,45%
• WOZ-waarde € 1.130.000+: € 5.085 + 2,35% van de waarde boven de € 1.130.000

• De WOZ-waarde van jouw woning is € 400.000
• Je berekent jouw eigenwoningforfait met 0,45%
• Jouw eigenwoningforfait is € 400.000 x 0,0045 = € 1.800
• Dat bedrag tel je op bij je belastbaar inkomen.

Zijn jij en jouw partner fiscaal partner, dan mogen jullie de inkomsten en aftrekposten van de woning of hypotheek onderling verdelen. Hoe je dat verdeelt maakt niet uit, zolang het totaal maar 100% is. 

Nu weet je waar je op moet letten met een eigen woning en hypotheekbij het doen van je belastingaangifte. Heb je vragen? Onze hypotheekadviseurs helpen je graag. Neem contact op via de site.