Aankoopmakelaar: wel of niet?

Een aankoopmakelaar, heb je die nodig als je een huis koopt? Die vraag krijgen onze hypotheekadviseurs vaak. Een huis kopen zonder makelaar kan ook, waarom zou je een aankoopmakelaar inhuren? Wat zijn de voordelen aankoopmakelaar en wat betaal je ervoor? In dit artikel vertellen we je waarom je beter met dan zonder aankoopmakelaar een huis kunt kopen en hoe je een goede kiest. 

Een aankoopmakelaar kan jou helpen met het zoeken naar koopwoningen, huizen bezichtigen, bieden op een huis en onderhandelen over de prijs. Ook controleert hij het voorlopig koopcontract en begeleidt hij de overdracht van de woning bij de notaris. 

Wat een aankoopmakelaar precies voor jou doet bepaal jij zelf. Misschien vind jij het prima om zonder aankoopmakelaar te bezichtigen, maar wil je wel een huizen makelaar voor de onderhandelingen over de aankoopsom. Of juist omgekeerd. Alles is mogelijk.

Huizen zoeken kan je gemakkelijk zelf via websites als Funda en JAAP.NL. Maar een makelaar weet vaak net iets eerder welke huizen er te koop komen in jouw favoriete buurt. Zo kan een huis al verkocht zijn vóór het op Funda staat. Zonder aankoopmakelaar een huis zoeken geeft je minder kans op een populair huis.

Heb je een bezichtiging gepland voor een fantastisch huis? Een aankoopmakelaar weet precies waar je op moet letten tijdens de huis bezichtiging en welke vragen je moet stellen. Een makelaar heeft al veel huizen gezien en kan dat waarschijnlijk stukken beter dan jij, ondanks je goede voorbereiding en de Checklist Huis Bezichtigen die je meeneemt. Zo voorkomt een aankoopmakelaar dat je een kat in de zak koopt.

Droomhuis gevonden? Dan helpt een aankoopmakelaar je met bieden. Een aankoopmakelaar heeft kennis van de lokale huizenmarkt en kan je vertellen wat de woningwaarde is. Op basis daarvan bepaal jij jouw openingsbod. En dat is heel belangrijk. Je wilt natuurlijk niet te hoog bieden en te veel betalen. Maar ook niet te laag, want dan kom jij niet in onderhandeling met de verkoper. 

Ook regelt een aankoopmakelaar de prijs onderhandeling met de verkoopmakelaar. Jouw makelaar staat waarschijnlijks steviger in zijn schoenen dan jij, óók als jij op de markt goed kunt afdingen op een kilo appels. Een huis kopen doe je niet iedere dag en het gaat om veel geld. Slim dus om dat aan een professional over te laten. 

Huis gekocht? Dan controleert jouw aankoopmakelaar het voorlopig koopcontract, zodat je zeker weet dat alle afspraken kloppen. Denk aan de aankoopprijs en ontbindende voorwaarden als financieringsvoorbehoud en voorbehoud bouwkundige keuring. 

Een huis kopen met makelaar heeft dus behoorlijk wat voordelen. Maar daar hangt wel een prijskaartje aan. De gemiddelde kosten aankoopmakelaar, ook wel courtage genoemd, bedragen zo’n 2.500 tot 5.500 euro. Ze zijn niet fiscaal aftrekbaar, maar je kunt wel over aankoopmakelaar tarieven onderhandelen.

Het tarief makelaar dat jij betaalt kan op verschillende manieren worden vastgesteld, via:

• Percentage van de aankoopsom: je betaalt de aankoopmakelaar een percentage van de koopsom die hij voor je onderhandelt, vaak 1 tot 2 procent. Maar let op: hoe hoger de aankoopsom van je woning, hoe meer je de makelaar betaalt.
  
• Percentage van het onderhandelingsresultaat: je betaalt de makelaar een percentage van het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke koopsom die hij voor je onderhandelt, vaak 10 tot 20 procent. In combinatie met een vast tarief van een paar honderd euro.
  
• Vast bedrag: je kunt ook een vast bedrag afspreken met je aankoopmakelaar. Zo weet je vooraf precies hoeveel makelaarskosten je hebt. Wel zo prettig.
  

Wat je ook kiest, houd in de gaten of de makelaarscourtage inclusief of exclusief BTW is. Dat scheelt 21 procent, een flink bedrag op de courtage makelaar. Bedrijven zijn verplicht om met consumenten een prijs inclusief BTW af te spreken. Vind je op de factuur het afgesproken bedrag vermeld exclusief BTW? Dit is wettelijk gezien niet toegestaan, dus bespreek dit met je makelaar en maak er vooral melding van als het bedrijf aan deze prijs vasthoudt.

Ondanks de hoge kosten aankoopmakelaar verdient een goede makelaar zichzelf altijd terug. Maar dan moet je wel de juiste kiezen. Dat doe je zo:

• Vergelijk makelaars: ga langs bij meerdere aankoopmakelaars. Ze hebben verschillende prijzen en bovendien is het belangrijk dat je een klik hebt met jouw makelaar. 
  
• Branchevereniging: kies een makelaar die is aangesloten bij één van de brancheverenigingen NVM makelaars, VBO of VastgoedPRO. Die aankoopmakelaars hebben goede voorwaarden en zijn aangesloten bij de Geschillencommissie Makelaardij, voor als je een klacht hebt.
  
• Aankoopmakelaar vs. verkoopmakelaar: jouw aankoopmakelaar mag niet ook de verkoopmakelaar zijn. Want een aankoopmakelaar moet alléén in jouw belang handelen, niet ook in dat van de verkoper.  
  
• Kosten makelaar: spreek een vast tarief makelaar af en let erop dat dit inclusief 21 procent BTW is. Betaal je makelaar vooral géén percentage van de aankoopsom, want dan heeft hij baat bij een hogere aankoopsom.
  
• Geen hypotheekadvies bij makelaar: sommige aankoopmakelaars kunnen ook jouw hypotheek regelen. Dat kun je beter niet doen. Jij hebt een onafhankelijk hypotheekadvies nodig dat bij je past. Een aankopend makelaar heeft er voordeel bij dat jij jouw hypotheek afsluit en is dus niet onafhankelijk.

Zelf een huis kopen kan, maar voor meer kans op je droomhuis en een scherpere prijs kun je beter een aankoopmakelaar nemen. Zoeken en bezichtigen kun je wellicht zelf, maar schakel sowieso een makelaar in voor het bieden en onderhandelen. Met bovenstaande tips lukt het je zeker om een goede aankoopmakelaar te vinden. In het Stappenplan Huis Kopen en Kosten Koper vind je meer handige informatie over je (eerste) huis kopen.