Overbieden op een huis: zo doe je het veilig

Hoewel overbieden op een huis niet meer aan de orde van de dag is op de afkoelende huizenmarkt, ontkom je er niet altijd aan. Vooral niet als je een populair huis wilt kopen in de Randstad. Het is goed om te weten dat bieden boven de vraagprijs niet zonder risico is. Hoe zit het met overbieden op de huizenmarkt en waar moet je op letten als je boven vraagprijs van een huis biedt? Dat lees je hier.

Vanwege schaarste op de huizenmarkt is er jarenlang overboden en werden de meeste huizen boven de vraagprijs verkocht. Maar dat is aan het veranderen! Waar eerst ruim 85 procent van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht, was dat in het 3e kwartaal van 2022 nog zo'n 60%. Ook het bedrag waarmee werd overboden is flink gedaald. Gemiddeld wordt er eind 2022 nog maar een paar duizend euro overboden.

Wil je een populaire woning kopen? Dan heb je ook in 2023 weinig ruimte om te onderhandelen en is de kans groot dat je de vraagprijs moet bieden of hoger. Maar als je jouw zinnen hebt gezet op een woning die al een tijdje te koop staat, kun je wél bieden onder vraagprijs.

Helaas leert het bieden van de vraagprijs jou niet eens per se het huis op. Als je gaat bieden op een huis met meerdere partijen ben jij waarschijnlijk niet de enige die boven de vraagprijs huis biedt. En kun je dus nog steeds worden overboden. 

Let erop dat je niet zomaar gaat overbieden als je het huis van je dromen tegenkomt. Een huis kan bewust een 'verkeerde' vraagprijs hebben. Een (te) lage vraagprijs trekt meer bezichtigingen, biedingen en kan leiden tot een zogenaamde biedingsoorlog, waarin kopers via een veilig tegen elkaar opbieden. Daarentegen kan een (te) hoge vraagprijs juist te hoge (openings)biedingen tot gevolg hebben. Laat je bij het bepalen van je bod daarom nooit leiden door de vraagprijs, maar kijk naar de woningwaarde. 

Ben je al een paar keer overboden, dan ben je geneigd om steeds meer boven de vraagprijs te bieden. Hierbij is het heel belangrijk dat je goed weet wat jouw financiële mogelijkheden zijn. Er kleven namelijk een aantal risico’s aan bieden boven de vraagprijs.

De hoogte van jouw hypotheek is niet alleen afhankelijk van je inkomen, maar ook van de woningwaarde. Sinds 2018 mag je nog maar 100 procent van de waarde woning lenen. De kosten koper en alles wat je boven de taxatiewaarde van het huis biedt, moet je met eigen geld betalen. 

Je moet dus extra spaargeld of overwaarde op je huis hebben voor bieden boven de vraagprijs. Heb je dat niet? Dan krijg jij de financiering niet rond als je flink hebt overboden op een huis en kun je de woning niet kopen.

Wat nou als jij de hoofdprijs betaalt door te overbieden op een huis en de huizenprijzen vervolgens dalen? Dan staat jouw woning onder water: je hypotheek is in dat geval hoger dan de waarde van je woning. Zolang je niet verhuist is er niet direct iets aan de hand. Maar wil of moet je verhuizen en verkoop je jouw huis voor een lagere prijs? Dan blijf je achter met een restschuld. 

Overbieden huis alleen is dus niet voldoende om een populaire woning te kopen en is bovendien niet zonder gevaar. Hoe doe je dat, veilig en succesvol (over)bieden op een huis? Met deze tips lukt het jou zeker om een huis te kopen in 2023.

De meningen over de toegevoegde waarde van een aankoopmakelaar verschillen enorm. Vooral nu onderhandelen huis geen optie is en je vaak toch moet overbieden. Ons advies: schakel wél een aankoopmakelaar in. Die adviseert je tijdens het (over)bieden en geeft je net dat streepje voor waardoor jij het huis wel krijgt. We zien bij onze klanten dat ze er zonder aankoopmakelaar nauwelijks meer tussen komen. 

Bedenk hierbij dat een goede aankoopmakelaar je op meerdere manieren geld bespaart:

1. Bij stijgende huizenprijzen verdien je een aankoopmakelaar meestal snel terug als je een woning wilt kopen in een populaire wijk. Als een makelaar ervoor zorgt dat je een paar maanden eerder een huis koopt, bespaar je daarmee duizenden euro's. 
2. Bij dalende huizenprijzen is dat niet van toepassing, maar kan een aankoopmakelaar je alsnog geld besparen. Een makelaar zorgt ervoor dat jij 'realistisch' biedt of overbiedt. Hij kan je vertellen wat de woningwaarde ongeveer is en hoeveel overbieden gebruikelijk is bij dat soort huizen. Vooral nu overbieden bij veel woningen niet meer nodig is, leg je met een makelaar niet zomaar een bod neer dat (tien)duizenden euro's te hoog is.

Ga jij overbieden op huis met meerdere partijen bij een verkoop bij inschrijving? Je maakt meer kans op jouw droomhuis door te bieden met voorwaarden die aantrekkelijk zijn voor de verkoper. Zoals bieden zonder financieringsvoorbehoud. Dat kan vaak met de Hanno HypotheekBelofte. Daarmee geef je de verkoper direct zekerheid, wat jou een groot voordeel oplevert ten opzichte van je concurrentie. Kijk direct of jij in aanmerking komt voor onze HypotheekBelofte. 

Bepaal de woningwaarde vóór je een bod huis doet, vooral als je boven de vraagprijs gaat bieden. Dat is lastig, maar erg belangrijk. De waarde woning bepaalt namelijk hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Je wilt niet het winnende bod hebben en vervolgens de hypotheek niet rondkrijgen, omdat de taxatiewaarde van de woning onverwachts een stuk lager is dan de koopsom.

Een goed openingsbod is alles. Het openingsbod bepaal je aan de hand van de woningwaarde, concurrentie en je portemonnee. Bied je te hoog, dan betaal je straks duizenden euro’s te veel. Bied je te laag, dan kom je niet in onderhandeling of word je overboden. Denk dus goed na over je openingsbod huis, ook als je toch al van plan bent om flink te overbieden

Een bod doen op huis is ontzettend spannend. En al helemaal als je ver boven de vraagprijs huis biedt, 10 concurrenten hebt en al 3 keer eerder bent overboden. Hoe graag je het huis ook wilt hebben, handel niet uit emotie. Laat je niet opfokken en bied nooit meer dan jij je kunt veroorloven. Je wilt straks geen torenhoge hypotheeklasten hebben die je eigenlijk niet kunt betalen.

Succes met de huizenjacht. Hopelijk hoef je voor jouw droomhuis niet te veel te overbieden. Volg bovenstaande tips en bereid je goed voor. Dan is de kans kleiner dat jij wordt overboden en (over)bied je veilig.